经济观察网 记者 汪青
“利率高位站岗族的春天来了！现在你家5.88%的房贷利率可以直接转按揭变成4.1%的房贷利率，贷款利率不变，只是利率变低了，轻松帮你省下几十万，还不赶快行动！”
你是否在抖音、小红书等社交平台上看过类似推介说法？
记者注意到，在今年房贷利率接连下调的背景下，有的资金中介在社交平台推介起“转按揭”业务，而当记者进一步沟通时，对方实则推荐购房者做转“抵押贷”和转“经营贷”业务。
“转按揭”是银行之间的贷款转接，将A银行高利率的按揭贷款，换到B银行的低利率按揭贷款，可节约还款成本，减轻购房者还贷压力。不过，2019年8月，央行曾发文要求严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。
11月初，记者致电江浙沪地区多家银行，获得回应是“监管不允许，暂不可办理相关业务。”
利率高位站岗者
今年以来，5年期以上LPR已下调三次，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%，共下调35个基点，不少城市的首套房贷款利率降至4.1%。
“2020年好不容易凑了首付买了一套房，总价150万元，贷款100万元，30年等额本息。但是当时不仅房价高，房贷利率也达到5.88%，现在每个月还房贷就要6000左右，基本上占了我们夫妻两个人工资收入的一半。”郑州购房者张智告诉记者，假如可以转按揭，按照目前最新4.1%房贷利率计算，每个月月供4900不到，直接可以省下1000多块钱。
对于张智这样的工薪家庭而言，省下的一千五或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。
购房者承担的房贷利率一般由“LPR+银行加点”组成，银行加点自合同签订后保持不变。此后，购房者实际承受的房贷利率会按照重定价周期跟随最新的5年期LPR一年一变。这也就意味着，不论央行如何调降5年期LPR，银行加点始终是以合同签订时的为准。
而LPR的下调，房贷利率跟随走低，作为利率高位站岗的张智，心中难免有些不是滋味。
“这段时间我们夫妻俩基本上隔三差五就会接到中介机构的电话，询问我们是否需要‘转贷’，利率直接可以降到三点几。平时刷短视频时，也会被推送转按揭、换贷这类的内容。”张智说。
在多方咨询后，张智发现目前市面上中介机构宣传的降低存量房贷利率方式看似五花八门，但是总结下来基本上就是“按揭房贷置换经营贷”。
原本，张智对于可以直接银行间转换的“转按揭”业务很心动，但咨询了本地多家银行后才发现，这项业务早些年就已经被监管部门叫停，市面上根本没有银行可以办理。
对于张智这样的普通工薪族而言，在监管要求没有新的变化前，肯定不敢贸然操作中介口中的“转按揭”，宁愿攒钱提前还清部分房贷。
中介“支招”降利率
“转按揭最近火起来，主要还是受到今年以来5年期以上LPR多次下调的影响。基本上央行每一次降息，关于转贷的话题都会掀起一阵热议。”杭州一家资金中介经理小林告诉记者。
小林说，对于存量房客户而言，有部分不仅房价买在高点，房贷利率也处于高位。在当前利率不断下调的情况下，肯定都希望通过转按揭的方式享受基准利率降低带来还款成本降低的福利。
记者调查了解到，尽管资金中介平台在宣传时都打着可以直接“转按揭”的旗号，但都是作为宣传口径吸引客户，并不是真正意义上银行之间的贷款转接，而是“转经营贷”。
当被询问“目前是否可以操作银行之间的转按揭”时，小林坦言，“转按揭”业务之前确实有杭州和温州部分地区的部分银行可以悄悄操作，但目前基本上都不可以操作。如果真的想降低利率，可以帮助客户转经营贷。
“经营贷利率我们现在最低可以做到3.5%，并且授信期数最长可以贷10年，只需要向银行提供满一年的营业执照和流水。如果名下没有注册公司的购房者，想要操作经营贷还需要支付额外支付一笔服务费用于购买处于存续期公司。”小林表示，办理经营贷一般需要收取贷款金额的1%-3%的手续费，如果个人征信较差，则费用更高。
谈及具体操作，小林表示，以100万元按揭未还本金为例，可以帮客户垫资100万元提前还清按揭。房子变成全款房的同时，帮客户名下“包装”一家企业，然后重新在别的银行办理抵押100万元。
“垫资部分我们收取每天千分之一或者千分之二，这样操作下来你就可以实现房贷平转，利率降低的同时，如果房子升值你甚至可以贷出来更多的钱。”小林一再强调，“相对于你原本5.88%的房贷利率，转3.5%的经营贷可以直接省下五六十万。即使花几万块钱的手续费，和你们节省的房贷利息相比总归也是划算的”。
11月3日，有北京地区的贷款中介机构对记者称，可以提供贷款置换服务。将现有的住房按揭贷款先还款，然后再利用房产做抵押，以“经营贷”的形式，在银行贷出利率更低的资金。以目前在还房贷5%左右的利率为例，该中介称，做房抵年化利率可以做到3.66%，置换后可以节省10~20万左右的利息钱。“贷款十年的先息后本，二十年的等额本息。”
对于流程，上述北京地区的贷款中介机构称，首先，寻找垫资方还清原有房贷，100万元的垫资费用7000左右。其次，该中介帮忙给申请人设立小微公司，这部分手续由中介完成，收取8500元左右的费用。第三，由中介公司帮忙向银行申请经营贷，经营贷会发放到设立公司的公司账号中，由中介机构帮忙提款。这个过程他们收取1%左右的佣金。
实际上，经营贷并不是一个新鲜事物。该业务主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。
值得注意的是，监管部门早就明令禁止经营贷流入房市。
2021年3月26日，银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》规定，银行业金融机构应书面向借款人提示违规，将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
与此同时，北京、上海、广东等城市率先展开经营贷、消费贷违规入房市自查和监管检查，并开出多张因信贷资金违规流入房地产的罚单。
其中，备受市场关注的就是“深房理”事件。2021年8月7日，深圳银保监局公开“深房理”事件调查结果，查明“深房理”相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款，以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为，共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别，问题贷款金额合计10.64亿元，其中，涉及经营贷3.80亿元。
对于经营贷申请审核，某股份制银行上海分行的信贷部人士对记者表示，为了防止申请经营贷中提供的企业是“空壳”公司，对于公司股东的任职时间等都会有一定的要求。同时，会要求企业提供供应商账户，确保供应商账户的真实性。而在贷后的追踪方面，会要求企业出示资金用途的相关证明，比如经营过程中的相关明细等。
被叫停的“转按揭”
实际上，“转按揭”业务曾在十多年前一度盛行。
2005年，个人房贷市场活跃，银行开始抢占存量房贷款市场，逐次推出了在上海和深圳的转按揭业务。此后，各家银行相继推出各类转按揭产品争夺存量房贷市场。
不过，部分资金被用于炒房、炒股，刺激房地产市场和股市的泡沫，增加了银行潜在风险。2007年9月，央行和原银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求商业银行不得发放随房产评估价值浮动、不指明用途的转（加）按揭贷款。
此后在2019年，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》时，再次强调严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。
今年以来，在房贷利率不断下调的情况下，有部分地区银行曾发文或传出开展转按揭业务。
5月，绍兴银行总行营业部官方微信公众号发文称，为广大客户享受更优惠按揭利率、减少房贷月供利息支出，总行营业部特推出“转按揭”业务，首套利率5.05%。消息发出后迅速发酵，该行随即删除推文。
8月份，兴业银行被传在河南郑州开放存量房转按揭降利率渠道，并称只针对部分优质客户，且只能内部转不能跨行，利率可以由6.37%及以上降至4.3%左右。消息一经传播，就被兴业银行澄清——“自媒体号信息不实”。
记者分别致电多家江浙沪地区的银行，均表示“由于监管原因，暂时没有该项业务提供。”
“说白了，转按揭就是银行之间房贷存量业务互挖墙角，最后的结果可能就是互相伤害、恶性竞争，扰乱正常的市场秩序。既得罪同业，银行自身也没太大的好处。”有城商行人士对记者表示，况且早前监管出于风险考虑早就明令禁止转按揭业务，在当前政策尚未调整之前，银行肯定不敢开展该项业务。
（经济观察网记者胡艳明对本文亦有贡献）