原创：第八副所长 万房研究所
再过几天，2023年全国两会就要召开了。
忍不住把两会代表委员名单翻出来看看。24个房地产相关的政协委员里，最引人注目的，是华润的王祥明、中海的颜建国、中国融通的马正武、首开的李岩。其次是香港几大家族的年轻一代，以及几家没怎么听说过的企业代表。
民营房企里那些曾经如雷贯耳的名字，统统在这份名单里消失了。
除了深陷麻烦的许家印，另一个消失在名单里的重要人物，是杨国强。
今天，碧桂园发布公告称，杨国强因年龄原因辞去碧桂园董事会主席及执行董事职务，辞任后以特别顾问的形式继续参与公司经营。董事会主席一职，由杨惠妍接任。
根据最新的发债书，杨国强的二女儿杨惠妍持有碧桂园59.6%的股份。这些变化告诉我们几个信息：
杨国强不再是政协委员，不再是碧桂园的股东，不再担任碧桂园的任何正式职务。
掌舵宇宙第一房企碧桂园整整30年的老船长，突然在这一天宣布退休，而且消失得这么干干净净、彻彻底底。
1
关于碧桂园的文字，曾引起杨国强极大重视、极大恐慌的，不是出自媒体人之手，而是前碧桂园首席财务官吴建斌。
2017年底，吴建斌在从碧桂园离职近一年之后，出版了《我在碧桂园的1000天》这本书。书在中信出版社出版后，碧桂园全部买走了。
吴建斌在2014年加盟碧桂园，担任首席财务官。那时，碧桂园刚在上一年实现了千亿销售额，然后转头就在这一年遇到了行业寒冬。
穆迪把中国房地产行业整体评级下调，碧桂园等一批房企股价下跌，却在资本市场毫无建树，杨主席的亲侄子带着1.6名销售员组成的“三鹰计划”，要挽救销售额的下降，宣誓场景悲壮得像是战争片。
从一开始，作为碧桂园掌舵人的杨国强，和出身央企、工作生活长期在香港的职业经理人的吴建斌，在理念上就存在着巨大的分歧。
当吴建斌带着团队弄完一份以现金流管理为核心的预算汇报后，杨主席的反应是，让会议讨论销售和他冥思苦想的大平层户型设计。
吴建斌根本不了解杨主席的梦想。
在吴建斌加盟之前，碧桂园内部做过一份未来三年发展目标的测算报告，杨国强极为重视，这是他的伟大梦想的量化数据支撑。
报告分为战略版和执行版，执行版的结论是，2016年碧桂园的销售额能达到8074亿元，吴建斌问对2017年的预测是多少，报告撰写者的回答是：
一万亿。
听到这个数字时，吴建斌屏住了气。
2
在这段时间里，吴建斌用不少笔墨提到了今天的主角，碧桂园的二小姐、父辈人口中的”豆豆”杨惠妍。
杨惠妍突然找到吴建斌，交谈的内容是她关注的新兴产业和配套子公司改革。
当时，杨二小姐正在清华读EMBA，认识了不少高端投资者，她说服了父亲斥资数十亿投资新产业，而她感兴趣的领域包括了工业地产、保险业。
说服不了国王，吴建斌就试图影响公主。他应该隐约感觉到，和一口潮汕话、动不动就盘腿而坐的杨老板不同，这个能说一口流利美式英语的接班人，能看到老父亲看不到的趋势。
吴建斌帮杨惠妍约见了几家投资银行，这几次会面，内容大同小异。
高盛告诉杨惠妍，建议碧桂园参与高科技产业；
摩根大通提醒杨惠妍，业务覆盖全球的开发商很少，要在住宅之外做多元布局；
摩根士丹利也提醒老朋友，房地产行业利润率下降，要考虑多元化投资，但给出的具体建议挺有意思：染红。
这些老外，没有一个看好中国住宅业务的。
三家投资银行的这些建议，是说给杨惠妍的。她有没有听进去不知道，但她推动了波士顿咨询公司做了一份战略咨询报告，并让这家外脑当面向杨国强汇报。
报告有几个要点：
要重视净利润率；
资本市场不认可碧桂园现有模式；
将2020年的销售目标定位2600亿元，收租物业占比12%。
波士顿咨询公司想要表达的，也是吴建斌一直想说的。
同样，杨国强不耐烦地听完这份报告后，立刻要求召开会议，在这场突然宣布的会议上，他吹响了碧桂园前进的号角：
挖人！找钱！
向管理层表达了自己对碧桂园未来的定调后，杨主席转身盯着墙壁上的世界地图，不再搭理他们。
世界地图的某个小点的位置，碧桂园的森林城市正在如火如荼地进行一场歼灭战。
3
在吴建斌担心负债率、担心现金流，杨二小姐关注创新业务的时候，杨国强在2015年底决定，区域总裁们必须拼命拿地。
没人懂他。
然后，棚改货币化带来的滔天之水，让三四线城市的楼市沸腾了。
吴建斌2014年加入碧桂园时，碧桂园是行业第七。2017年底，在吴建斌离开11个月后，碧桂园成为了宇宙第一房企。2018年，碧桂园只公布了权益销售额。
如果看合同销售额，他们眼看就真的要破万亿了。
事实证明，英明神武的杨主席是对的。所有对碧桂园模式的质疑、对中国房地产行业的看空都是错的。
然后，新一轮的限购限贷来了，疫情来了，三道红线来了，房贷集中度管理来了，集中供地来了，所有这些，都一一砸向了民营房企。
去年一整年，我们看到了很多房企、很多房地产大佬的结局，同时想知道碧桂园怎么样了。
2019年的时候，碧桂园的存货有7876亿，到去年三季度，这个数字是9078亿。这意味着，碧桂园有巨量的房子是没有卖出去的，而且这个数量在这几年不断增加。
在存货的具体结构里，绝大部分又是在建产品，已完工产品占比很小。表明上，说明碧桂园的供需节奏出了问题，进一步说明的问题是，碧桂园的规模太大了，大到让他们很难在危机时刻踩住刹车。
这家高周转模式的鼻祖，存货周转率已经从2019年的0.4，下降到去年三季度的0.19．
从2020年开始到现在，他们的融资活动现金流净额，全部是负值。
房子卖不动，融资融不到，这两个最重要的现金来源，都出了问题。所有的迹象都在表明，碧桂园还没有穿过这轮周期：
这是一场在ICU里进行的权力交接。
从2015年吴建斌和波士顿咨询公司的报告被打断后，杨国强用接下来几年的业绩狂飙，证明了自己是对的，理性、谨慎的职业经理人和咨询报告都是错的。
八年过去了，杨国强用一场突如其来的退休声明，告诉所有人，他不想再一次吹响号角了，带领碧桂园继续猛冲猛打了。
以前，他像一个果敢、狡黠、儒雅、肃杀的雄狮，充当着一个时代、一种模式的代言人和守护者。
如今，这头雄狮突然说自己老了。
相比让一个人承认自己老了，或许更难让他接受的，是承认自己错了。